北京部分社区里出现了一种新的养老模式——“反向抵押贷款”，人们形象地称之为 “以房养老”。这类似于在发达国家流行的“倒按揭”。

　　当人们开始对这种新型养老模式的出现高唱赞歌时，记者调查发现，这种模式不仅在我国城市施行的现状并不乐观，而且人们对所谓“以房养老”模式仍存在着诸多误读。

　　“以房养老”门庭冷落

　　张金喜老人原本平静的生活被近日一个消息打乱了。

　　家住北京崇文区的张金喜今年65岁，儿子在外成家立业，老伴也于两年前去世，是个不折不扣的空巢老人。自从老伴去世后，张金喜老人一直过着孤独而又平静的生活。

　　这两天，张金喜听说北京出现了一种可以实现“以房养老”的保险产品——住房“反向抵押贷款”。这一新型养老保险品种与在发达国家流行的“倒按揭”做法基本相同：即老年人将自有房产抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付资金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋。由于这一操作模式中资金和抵押物品的流向，与银行贷款按揭正好相反，因此被形象地称为“倒按揭”。

　　这个消息让张金喜老人动心了。老伴在世时，他们买下了现在居住的这套60平方米的房子，他的儿子明确表示在老人有生之年不要这套房子。张金喜老人的退休金将近800元，儿子虽然每月都补贴他零用钱，但他想，房子再大也是自己一个人住，如果能抵押给养老院，既省了儿子的钱，也有人照顾自己。在自己身故之后，房屋归属于谁已经不是他能操心的事情了。

　　张金喜老人越想越觉得有道理，他一边打听哪个社区接纳这种养老方式，一边将自己的想法告诉给在外地生活的儿子。没想到的是，张金喜老人的儿子首先就反对父亲的想法。他既害怕亲属嘲笑他不孝顺，又担心房屋产权最终无法顺利收回。另一方面，张金喜老人通过各种渠道，居然也没有打听到，北京到底哪个社区能接纳他这样“以房养老”的老人。

　　相比而言，南京市一些和张金喜有过相同想法的老人更容易找到这样的养老院。南京汤山温泉留园老年公寓曾是我国内地最早推出“倒按揭”模式养老的机构。一年前当汤山温泉留园老年公园大张旗鼓地宣传这种移植国外的养老方式时，国内各媒体纷纷给予关注甚至较高评价。

　　一年后，当记者联系南京汤山温泉留园老年公寓时得知，当年被看好的“以房养老”的新型养老模式，现在虽然没有销声匿迹，却也门庭冷落。公寓负责人告诉记者，这种方式主要针对孤寡老人，要求老人拥有60平方米以上房屋的产权，房屋不抵押，只是由公寓进行托管出租。从去年到今年，公寓统共也没办理几笔这样的业务，数量有限。

　　北京的情况似乎也不乐观。戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务项目总监岳锋钢告诉记者，北京确实存在这种社区养老模式，但经营上出现和南京模式类似的敏感问题，现在至多是一种个人的投资行为，而不是一种养老趋势，更不是国家的政策。

　　误读一：“倒按揭”是养老金全部来源

　　张金喜老人说，他之所以对这种“以房养老”的方式很有兴趣，其中一个重要原因是养老院每月能支付给他一笔养老金。张金喜老人听说，按照他的年龄和他房屋的地段、面积计算，他每个月能得到2000元以上的“倒按揭”。对于每月只有不到800元退休金的张金喜来说，这个收入很有吸引力。

　　毕竟，以房养老这种模式首先解决的还是养老金问题。因此当全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明和九三学社在政协会议上提出这种养老模式后，不少媒体和保险界人士都用“60岁前人养房，60岁后房养人”来评价。

　　中国房地产开发集团总裁孟晓苏认为，目前我国大多数老年人积蓄不多，靠有限的退休金生活。前几年实行公房出售，不少老年人用较低的价格买下了价值较大的房产，有人因此“家财万贯”。但是这些“百万富翁”可支配的月收入仅有一两千元，而自有房产要住，不可能先行出售或出租赢利，因此生活并不富足。

　　浙江大学经济学院柴效武教授特意算了一笔账：老人以机构养老和居家养老为主，市中心养老机构每月的基本花费在 800元到1000元左右，而大多数老人的退休金在1000多元左右，如果老人进行机构养老，可想而知，生活相对比较拮据。但是如果一位老人有一套100万元的住房，老人可以将该住房抵押给银行，在有生之年，每月获得一定数额的贷款补贴退休生活，其生活质量将极大改善。

　　这样分析使得以房养老的经济可行性大增，然而这里面仍然存在着被忽视掉的误读。以房养老的前提条件是老人拥有房屋的完全产权。中国人民大学老年学研究所杜鹏所长说：“现在已步入老年的人，大部分并没有购买商品房，而多是单位分房，真正有条件以房养老的人，是现在四五十岁、购有商品房的中年人。”

　　其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年龄在6 0岁以上，这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。事实上，对于这个范围内的老人来说，“倒按揭”补偿的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿，不是支柱。

　　误读二：“倒按揭”能免除赡养义务

　　和张金喜老人一样，北京的宋女士也在打听“以房养老”的社区，但她和张金喜的处境不太一样，她的需求不是领取 “倒按揭”养老金，而是有人能陪她说话，不让她感到孤独。

　　62岁的宋女士，在距离市区较远的五环附近拥有一套面积150平方米的住房，房屋九成新，经评估房屋现价80 万元。按照中国房地产开发集团总裁孟晓苏的推算，宋女士如果将房屋抵押给保险公司，她每月能得到将近4000元的保险金。宋女士的女儿在国外生活，她自己的退休收入加上女儿给付的赡养费已经超过4000元，从经济角度上，“以房养老” 方式对宋女士没有特别的吸引力。