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房奴小两口如何理财将小窝变大房

手机免费访问www.cnfol.com2013年10月09日12:45 投资与理财  查看评论
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  孩子越长越大,原本温馨的小窝无法满足一家三口的生活需要。应该如何打理手中有限的银子将小窝变成大房子呢?

  陈军和爱人郑灵结婚5年,终于在一年半以前有了自己的小宝宝。随着孩子一天天长大,4 5平米的温馨小窝渐渐显得局促了起来,二人便生出了换房的打算。

  二人结婚时,事业都属于起步阶段,于是贷款买了一套总价27万元的房子。贷款15万元,月还贷16 0 0元左右,还剩4年零5个月还清。现在这套位于市区的房子,市值43万元。如果提前还贷,需一次性支付银行9万元左右,这样二人手中还剩下3 4万元左右。如果将该精装修的房子出租,每月可得19 0 0元房租,足够支付其剩余的贷款。新房采裙贷的方式购买,二人也可以接受。只是小两口一时没了主意,不知道应该将小一居卖掉买新房,还是将小一居留着作为资产。

  二人看上了一套位于学区的6 5平米两居,价值72万元。两人东拼西凑,看了看自己的存款,一共有17万元,不足以支付30%的购房首付。如果跟父母借,又有点张不开嘴,小两口犯了难。

  他们找到了我们《投资与理财》杂志,希望我们的规划师能帮他们出出主意。小两口问理财规划师:不知道能不能通过投资的方式,选择合适的理财产品,赚取收益,将房子首付的资金缺口尽快补上。但同时,他们又害怕如果再不买房子,房价又继续上涨。如果投资的收益不能大过房价的上涨速度,他们的换房之梦就越来越渺茫。

  二人月收入合计约7500元,陈军已经升迁为国企中层,每月的福利很好,月支出约为2000元。除了换房子,二人还希望给老人和孩子的未来多一份保障,希望理财师连这个需求也一起规划进去。陈军对记者说,虽然知道自己的能力有限,但是即使现在做不到,也希望理财师帮自己做一个长期的规划,最终在5年之内,孩子上小学之前,把房子换了,将老人和孩子的保障都准备齐整了就好。

  利用财务杠杆花今天钱圆明天换房梦

  资产分析

  资产负债

  陈先生家庭资产分布主要是自住性房产和银行存款,其中房产市值43万元,占家庭总资产72%,投资性金融资产暂时没有。现有 按揭贷款余额9万元,资产负债比率为15%,处于合理区间,暂时没有财务风险。

  收支情况

  二人收入合计7500元/月,月支出约3600元。储蓄比率是现金流量表中盈余和收入的比率,是个人用作储蓄的那部分收入在总收入中所占的份额。陈先生家庭储蓄比率为52%,储蓄意识和节约意识强烈,家庭财富积累效应明显。

  保障情况

  作为家庭经济支柱的夫妻二人,应该加大保险的投保力度,降低家庭风险敞口;孝及老人也要做好保险的补充。

  理财建议

  充分利用财务杠杆

  陈先生的换房,具有改善居住条件与孩子上学双重功能,属于改善性刚性需求,并且未来较长时期内的房价尚处于上升通道之中,因此早买比晚买好。建议在家庭可承担的前提下,充分利用财务杠杆,择机尽早实现换房需求。

  旧房留作资产并出租,实现“以租养贷”。小房位于市区,优势明显,无论出租还是出售,均不愁。如果用于出租,租金与月供足以抵消,还稍有富余,正好实现“以租养贷”,随着未来房价走高后,将来还可以卖一个更好的价钱。

  保障情况

  作为家庭经济支柱的夫妻二人,应该加大保险的投保力度,降低家庭风险敞口;孝及老人也要做好保险的补充。资产分析利用财务杠杆,满足购房需求。拟购学区房65平米,总价72万元,首付30%即21.6万元。目前家庭有现金及活期存款17万元,首付缺口为4 . 6万元。由于陈先生是国企中层,资质较好,建议陈先生可以采取个人无抵押综合授信、住房抵押授信旧房、个人信用贷款、大额信用卡授信5万元左右等形式,融资4.6万元,凑够首付款,轻松实现购房梦。该笔授信可以3年内分期还清,有效减轻压力。利率上浮10%,按7. 04%计算,月供约1421元;按揭贷款50.4万元,30年期,贷款利率按6. 8%计算,月供款约3285元。二者合计月供款4706元。

  经过上述规划,家庭现金总流入为93600元,总流出为80472元,净现金流入为13128元,储蓄比率为14%;家庭总资产为115万元,总负债为5 9 . 4万元,资产负债率为52%。各项指标均在可控范围之内,因此,陈先生的小房换大房梦是完全可以提前实现的。

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