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一份新保险开了四把“锁”

手机免费访问www.cnfol.com2013年12月26日 07:23 文汇报  查看评论
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  本报记者 陈韶旭

  第一把“锁” 房屋质量保障

  专业风险管理机构与监理一起形成“质量双保险”;保险公司的风险管理从房地产项目打桩开始就介入,而不再是建设完成后去勘验,这大大降低了建筑出现质量问题的风险

  第二把“锁” 开发商流动资金

  购买保险的开发商,不再需要在项目完成时向房地局缴纳建筑安装总费用3%的物业保修金。购买保险后省下的资金可以“滚动”利用了

  第三把“锁” 政府职能转变

  有了商业保险,政府就能从此“解套”,让市场去解决问题

  第四把“锁” 小业主之忧

  现在,小业主和建设单位一样都是“被保险人”,一旦出现质量问题,就可以找保险公司代为追偿,方便而高效

  一份新保险,打开了政府职能转变、小业主权益、开发商流动资金和房屋质量四把“锁”。

  太平洋财产保险公司上海分公司最近推出一种全新的保险—建筑工程质量潜在缺陷保险 (英文名Inherent Defect Insurance,简称IDI),4家住宅房产开发商成为首批购买者。

  工程质量潜在缺陷保险是承保范围最广、保险期限最长的财产类保险产品,其保障范围与上海市《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》完全匹配,主要向小业主提供最全面的工程质量潜在缺陷保险,承保时间长达10年。

  按照市人大常委会2011年12月22日通过的《上海市建设工程质量和安全管理条例》第十九条规定,“在新建住宅所有权初始登记前,建设单位应当按照本市有关规定交纳物业保修金。建设单位投保工程质量保证保险符合国家和本市规定的保修范围和保修期限,并经房屋行政管理部门审核同意的,可以免予交纳物业保修金。”但现在,缴纳物业保修金和购买IDI是平行的,房产商可以自由选择。

  从费率上说,购买保险要远低于缴纳物业保修金。太保表示,目前还在进一步精算,并积极与国外的再保险公司进行沟通,待相关数据充实之后,费率可能要比国际通行的还要低。

  那么,IDI是如何打开四把“锁”的呢?

  第一把“锁”是房屋质量保障。上海每年有2000万平方米住宅竣工,过去尽管政府规定要缴纳物业保修金,开发商受到一定制约,但从其本身来说对建筑质量也并不能完全掌控。一位不愿意透露姓名的房产业内人士表示,建筑质量控制靠的是监理。问题是,现实中监理公司利润低,保证质量的驱动力不足,项目多的时候,对质量的把控就存在疏漏的可能。

  购买IDI之后,利益关系发生了巨大变化。保险公司为了保证自己的利润和不出风险,引入了专业的风险管理机构(TRMO),这些TRMO因为雇佣关系,必须对保险公司负责,与监理一起形成了“质量双保险”。

  还有一个与过去单一缴纳物业保修金不同的是,保险公司的风险管理从房地产项目打桩开始就介入,而不再是建设完成后去勘验,这就大大降低了建筑出现质量问题的风险。

  第二把“锁”是开发商的流动资金。此次购买保险的几家开发商,不再需要在项目完成时向房地局缴纳建筑安装总费用3%的物业保修金。这笔保修金原来按照规定必须在房地局保存10年,且随用随补。占用资金时间长,资金利用效率低下,曾让一些房产商“头痛”。

  如果一家房产公司滚动开发10个以上项目,那么就会有相当可观的资金“躺”在政府监管帐户内“睡觉”。另外,有些房产公司反映,为了让保修金未来退出有地方,项目公司还必须存在下去不能注销,造成了相当大的资源浪费。保险公司精算师表示,开发商购买保险后省下的资金可以“滚动”利用了。

  第三把“锁”则是政府职能的转变。开发商大量的资金存放在政府监管帐户内,实际上也是一种负担。管理要耗费人力,资金安全也是大问题。从政府职能来说,监管房屋质量是本职,但因为监管而导致企业负担增加,社会资金流动速度减缓,确实有可以改进的地方。太保上海分公司有关人士表示,以商业保险的形式来介入社会管理符合世界潮流,也是上海一直在尝试做的。IDI在海外已十分成熟,特别是在欧洲的法国、西班牙等地,是和交强险一样的强制保险。因此,该险种一推出,就受到了外资背景开发商的欢迎。

  另外,如果房屋出现质量问题,即便有保修金可以覆盖损失,但政府的善后工作仍非常冗杂,要牵扯大量时间和精力,也挤占了正常职能行使。而有了商业保险,政府就能从此“解套”,让市场去解决问题。

  第四把“锁”是小业主的后顾之忧。过去虽有保修金,但在实际操作中,小业主在找不到物业公司和施工单位后,往往还是会去找政府。现在,小业主和建设单位一样都是“被保险人”,一旦出现质量问题,就可以找保险公司代为追偿,方便而高效。

  上海每年竣工的大量住宅对保险公司发展是机遇。太保有关人士表示,今后IDI保险标的还有望由纯住宅项目进一步推广至非住宅类项目(如大型市政工程等),同时引入TRMO也将催生全新的风险管理机构产业。目前这条经验即将复制到全国,住建部已专门派调研组来沪了解IDI的细则,并将向北京、天津、湖北等省市区推广。

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